新潟県 上越市の空き家率・投資・移住データ

木造一戸建てのストックは 49,270戸（新潟県平均 19,231戸）で、都道府県平均を上回る水準です。

古民家再生やボロ戸建て仕入れの候補を広く探せるエリアと言えます。

上越市の総住宅数は 82,590戸、空き家数 11,070戸、空き家率 13.4% です。

持ち家 51,510戸、借家 17,960戸 の構成です。持ち家が多い地域は定住志向が強く、借家比率が高い地域は賃貸需要が安定しやすい傾向があります。

空き家率は 新潟県平均（14.9%）との比較から、空き家の動向を継続的にウォッチする価値があります。

上越市の木造一戸建住宅数は 49,270戸（総住宅の 59.7%）です。ストックの厚さが、空き家投資候補の探索余地に直結します。

都道府県平均を上回る木造ストック（新潟県平均 19,231戸）があり、古民家・ボロ戸建ての探索余地が広いエリアです。

上越市の1980年以前建築の割合は25.2%で、新潟県平均30.0%を下回り、新耐震基準の安全な住宅比率が高いエリアです。

1980年以前建築の戸数は20,810戸。相続空き家の流入が続くエリアでは、耐震改修コストを織り込んだ仕入れ判断が重要になります。

旧耐震基準の割合は25.2%で都道府県平均30.0%と比べやや低い方向です。

新耐震基準の安全な物件比率が高く、移住者にとっては安心して家探しがしやすいエリアと言えます。

1980年以前建築の戸数は 20,810戸。相続空き家の流入が続くエリアでは、耐震改修コストを織り込んだ仕入れ判断が重要になります。

借家比率は 21.7%（新潟県平均 15.0%）で、都道府県平均より高い水準です。

賃貸需要の土台が厚く、空き家再生後の収益化も見据えやすいエリアと言えます。

上越市の借家比率は21.7%、就業者数は94,235人です。新潟県平均15.0%を上回る借家比率で、賃貸需要の土台が厚い自治体です。

借家17,960戸・就業者94,235人の規模から、空き家再生後の賃貸経営や家賃回収を見込みやすいエリアと言えます。

1人あたり平均所得は305.4万円で、新潟県平均277.1万円より+28.3万円高く、移住後の生活基盤や家賃回収を支える購買力が期待できます。

平均所得は 305.4万円（新潟県平均 277.1万円）で、都道府県平均を上回る水準です。

移住後の生活基盤が整いやすく、子育て環境・医療・介護のデータと合わせて判断材料を揃えやすいエリアです。

上越市の15歳未満人口は22,044人、保育所等数は59施設、保育指数は2.68です。新潟県平均3.89を下回り、子育て世帯1件あたりの保育所確保はやや手狭な水準です。

年少人口22,044人に対し保育所59施設、指数2.68のため、入所タイミングや待機状況の事前確認が移住前の確認ポイントになります。

上越市の15歳未満人口は最新22,044人人で、長期的には減少傾向です。

国勢調査ベースの5年刻みデータでは、1980年の48,188人から2020年の22,044人へ26,144人減しています。

2018年以降、保育所等数は62施設から59施設へ3施設減っており、保育受け皿の確保には注意が必要です。

年少人口と保育施設の双方が減少方向のため、待機児童リスクや入所タイミングの早め確認が移住前の確認ポイントになります。

上越市の65歳以上人口は61,460人、高齢化率32.7%、一般病院10施設、老人ホーム41施設です。

高齢者10万人あたり老人ホーム66.71施設/10万人は、新潟県平均60.09施設/10万人を上回り、介護施設の受け皿が厚い水準です。

高齢者10万人あたり病院16.27施設/10万人は新潟県平均15.13施設/10万人を上回り、急性期医療へのアクセスも確保しやすい構成です。

上越市の高齢者10万人あたり老人ホーム数は 66.71施設/10万人で、新潟県平均 60.09施設/10万人と比べ高い水準です。

将来的に高齢化が進んでもシニア向けインフラの受け皿が手厚く、老後移住や親を呼び寄せた同居移住に向きやすいエリアです。

65歳以上人口61,460人に対し老人ホーム41施設、一般病院10施設が整備されています。高齢者1万人あたり約6.7施設の老人ホーム密度です。

上越市の治安環境は、駅周辺の繁華街エリアと、駅から離れた閑静な住宅街エリアで傾向が大きく分かれます。

地域コミュニティや自治体による防犯パトロールが機能している面もあり、一概に危険・安全と切り分けにくいのが実情です。幹線道路や駅前は時間帯によって人通りや交通量が大きく変わるため、交通事故リスクについても地図上の一般論だけでなく、実際の生活動線に合わせて確認することが重要です。

空き家投資の仕入れや移住を判断される際は、駅前だけでなく物件周辺の夜間の明るさや人通り、見通しの良さについて、事前の現地確認を強く推奨します。