空き家を購入・相続すると、使用していなくても原則として固定資産税がかかります。物件価格が数十万円でも、土地や建物の評価額によっては毎年継続的な負担が発生します。

また、適切に管理されていない空き家が自治体から勧告を受けると、土地に適用されていた住宅用地特例が解除される可能性があります。

本記事では、空き家にかかる固定資産税の仕組み、税額の確認方法、購入後に注意したい住宅用地特例について解説します。

空き家にも固定資産税がかかる

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対して、市町村が課税する税金です。東京23区では東京都が課税します。

誰も住んでいない空き家であっても、土地と建物を所有している限り、原則として固定資産税の対象です。

固定資産税がかかる資産

  • 空き家が建っている土地
  • 空き家の建物
  • 倉庫、物置、車庫などの建物
  • 隣接する宅地や雑種地

市街化区域内などでは、固定資産税に加えて都市計画税が課税される場合があります。

固定資産税の基本的な計算方法

固定資産税は、単純に購入価格へ税率を掛けて計算するものではありません。自治体が決定した課税標準額を基に計算されます。

基本となる計算式

固定資産税額＝課税標準額×税率

固定資産税の標準税率は1.4％ですが、自治体によって異なる税率を定めている場合があります。また、土地には住宅用地特例や負担調整措置があるため、固定資産税評価額へ単純に1.4％を掛けても実際の税額と一致しないことがあります。

購入価格と評価額は異なる

100万円で購入した空き家だからといって、100万円に対して固定資産税が課税されるわけではありません。売買価格と固定資産税評価額は別のものです。

特に、建物の価値がほとんどないとして土地価格中心で売買されている物件でも、自治体の固定資産課税台帳には建物の評価額が残っている場合があります。

空き家の土地には住宅用地特例が適用されることがある

住宅の敷地として使用されている土地には、固定資産税の課税標準額を軽減する住宅用地特例があります。

住宅用地の区分固定資産税都市計画税
小規模住宅用地
住宅1戸につき200㎡以下の部分		課税標準を価格の1/6課税標準を価格の1/3
一般住宅用地
200㎡を超える部分		課税標準を価格の1/3課税標準を価格の2/3

住宅用地として特例を受けられる面積には、家屋の床面積の10倍までという上限があります。併用住宅などは、居住部分の割合によって扱いが異なります。

出典：総務省「固定資産税」

「空き家の固定資産税が6倍になる」とは

空き家について、「放置すると固定資産税が6倍になる」と説明されることがあります。これは、小規模住宅用地に適用されていた課税標準1/6の特例が解除されることを簡略化した表現です。

特例解除後の実際の税額が、必ず従来のちょうど6倍になるわけではありません。

必ず6倍とは限らない理由

  • 200㎡を超える部分は特例率が異なる
  • 都市計画税の特例率は固定資産税と異なる
  • 土地の負担調整措置が影響する
  • 建物部分の税額は別に計算される
  • 自治体や土地の条件によって税率が異なる場合がある

「6倍」という数字だけで判断せず、自治体の資産税担当窓口へ特例解除後の見込額を確認することが大切です。

管理不全空家も住宅用地特例を失う可能性がある

倒壊などのおそれがある「特定空家」だけでなく、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある「管理不全空家」も自治体による指導の対象です。

管理不全空家または特定空家について、市区町村長から勧告を受けると、その敷地は固定資産税などの住宅用地特例から除外されます。

管理不全と判断される原因になり得る状態

  • 屋根や外壁の一部が破損している
  • 窓が割れたまま放置されている
  • 庭木や雑草が隣地・道路へ越境している
  • 害虫や動物が発生している
  • 雨水の侵入によって腐朽が進んでいる
  • 定期的な点検や補修が行われていない

指導を受けた時点で直ちに特例が解除されるという説明ではなく、指導しても改善されず、自治体から勧告を受けた場合が対象です。ただし、住宅として認められない状態など、個別の利用・管理状況によって住宅用地特例の対象外と判断される場合もあります。

出典：国土交通省「空き家対策 特設サイト」

空き家を解体すると土地の税負担が変わる

住宅を解体して更地にすると、原則として土地は住宅用地ではなくなり、翌年度から住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。

一方、危険な空き家を税金のためだけに残すと、倒壊、火災、近隣被害、損害賠償などのリスクが高まります。

解体前に比較したい費用

空き家を残す場合解体する場合
建物の固定資産税解体工事費
火災保険家財・残置物処分費
修繕・草刈り・管理費建物滅失登記の費用
倒壊・事故のリスク土地の税負担増加の可能性

自治体によっては、危険な空き家の解体補助制度や、解体後も一定期間住宅用地相当の負担軽減を行う独自制度があります。工事を契約する前に確認してください。

購入前に固定資産税を確認する方法

最も確実なのは、売主へ最新の固定資産税・都市計画税納税通知書や課税明細書を見せてもらう方法です。

確認したい書類と項目

  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 土地・建物の課税明細書
  • 固定資産評価証明書
  • 土地と建物それぞれの評価額
  • 住宅用地特例の適用状況
  • 未納税金の有無

納税通知書に複数の土地や建物がまとめられている場合は、購入する物件だけの税額が分かりにくいことがあります。不動産会社や自治体へ確認しましょう。

売買時の日割り精算は税務上の課税とは別

年度途中で空き家を購入しても、その年度の固定資産税の納税義務者は原則として1月1日時点の所有者です。

実務では、売主と買主の間で引き渡し日を基準に固定資産税相当額を精算することがあります。これは売買契約上の取り決めであり、自治体が納税義務者を日割りで変更するものではありません。

購入後は固定資産税以外の維持費もかかる

空き家を所有する費用は固定資産税だけではありません。投資収支を計算するときは、毎年の維持費を含めます。

  • 都市計画税
  • 火災・地震保険
  • 草刈り・庭木の剪定
  • 定期巡回・換気・通水
  • 屋根や外壁の修繕
  • シロアリ・害虫対策
  • 浄化槽や井戸の管理
  • 遠方からの交通費

当ナビで格安空き家を確認していると、物件価格が低いほど固定資産税も安いように感じますが、売買価格と課税標準額は一致しません。購入価格だけで年間維持費を推測しないことが重要です。

まとめ：納税通知書で実額を確認する

空き家にも土地と建物それぞれに固定資産税がかかります。税額は購入価格ではなく、自治体が決定した課税標準額を基に計算されます。

適切に管理されていない空き家が自治体から勧告を受けると、住宅用地特例が解除される可能性があります。また、建物を解体した場合も土地の税負担が変わることがあります。

購入前に最新の納税通知書と課税明細書を確認し、固定資産税、都市計画税、管理費、将来の修繕費を含めた年間維持費で判断してください。

※本記事は一般的な制度の解説です。具体的な課税額や特例の適用は、物件所在地の自治体または税理士へご確認ください。