築古住宅比率は、空き家投資・地方移住のエリア選びで確認したい重要指標のひとつです。本ページでは、築古住宅比率の意味・算出方法、投資・移住それぞれでの読み方を解説します。
築古住宅比率とは
築古住宅比率は、住宅総数に占める「1980年築以前」の住宅の割合（％）です。住宅・土地統計調査などの公的統計に基づき、当サイトでは市区町村ごとに一覧・比較できるようにしています。
築古住宅比率が高いほど、その地域に築年数の経った住宅ストックが多いことを示します。
空き家投資では、相続や住み替えに伴って市場へ出てくる築古戸建ての供給余地を把握するための指標として活用できます。地方移住では、古民家再生やDIY移住、中古戸建てリノベーションの候補地探しに役立ちます。
市区町村ページでは、築古住宅比率に加えて、1950年以前・1951〜1960年・1961〜1970年・1971〜1980年建築の内訳も確認できます。
当サイトでの算出方法
1980年築以前の住宅数 ÷ 住宅総数 × 100 ＝ 築古住宅比率（％）
1980年築以前の住宅数は、住宅・土地統計調査の建築時期別データを合算して算出しています。
市区町村ページの「不動産・住宅データ」セクション、ランキング表、シミュレーションの絞り込み条件でも、同じ定義の数値を使っています。
空き家投資ポテンシャルスコアでは、築古住宅比率を重要な評価指標のひとつとして利用しています。
どのように見るべきか
築古住宅比率は地域差が大きく、地方の旧市街地や古くから住宅地として発展したエリアでは高く、新興住宅地や再開発エリアでは低くなる傾向があります。
当サイトでは、おおむね次のように読むことが多いです。
「高い／低い」は絶対評価ではなく、全国1,741市区町村および都道府県内での相対比較として捉えてください。
空き家投資での見方
メリット（比率が高い地域）
築古住宅比率が高い地域は、相続・空き家化に伴う築古戸建ての供給が続きやすい傾向があります。
ボロ戸建て投資、リノベーション投資、古民家再生などを検討する場合の候補地になりやすく、木造一戸建て比率や空き家率も高い地域では、仕入れ候補を探しやすい可能性があります。
デメリット・注意点
築古住宅が多いからといって、必ず安く仕入れられるわけではありません。
1981年以降の新耐震基準以前に建築された住宅も含まれるため、耐震補強や設備更新などの改修費用が必要になる場合があります。
また、築古住宅比率が高くても空き家率が低い地域では市場に出る物件数が限られ、木造戸建て比率が低い地域では戸建て投資の対象物件が少ないこともあります。
判断の目安
空き家投資では、「築古住宅比率＋木造一戸建て比率＋空き家率」をセットで見るのが基本です。
地方移住での見方
移住先選びでは、築古住宅比率は「中古戸建てや古民家の選択肢がどれだけあるか」の目安になります。
比率が高い地域では、古民家再生、DIY移住、セルフリノベーションなど、住宅取得コストを抑えながら自分好みの住まいをつくる選択肢が広がります。
一方で、耐震性能や断熱性能、設備更新の必要性なども考慮する必要があります。
新築や築浅住宅を重視する場合は、築古住宅比率が低い地域の方が希望条件に合うこともあります。
移住目的に応じて、平均所得や生活インフラ指標もあわせて確認してください。
市区町村ページでの見方
市区町村ページでは、築古住宅比率に加えて、1950年以前・1951〜1960年・1961〜1970年・1971〜1980年建築の住宅数も確認できます。
築古住宅比率が高い地域は、相続や空き家化に伴う中古住宅ストックが厚い傾向があります。ただし、同じ築古比率でも住宅がどの年代に集中しているかによって、物件の特徴やリフォーム費用の目安は異なります。
築古住宅比率だけでなく年代別の住宅数も確認することで、古民家再生向きの地域なのか、昭和期の住宅団地が多い地域なのかといった違いを把握しやすくなります。
まとめ
築古住宅比率は、その地域にどれだけ築年数の経った住宅ストックが存在するかを示す指標です。
空き家投資では、ボロ戸建て・古民家・リノベーション向き物件の供給余地を探る際の参考になります。地方移住では、中古戸建て取得やDIY移住の候補地選びに活用できます。
ただし、築古住宅比率だけでは判断できません。空き家率・木造一戸建て比率・借家比率・平均所得などもあわせて確認し、総合的に比較することが重要です。