空き家投資ポテンシャル（S〜E）の指標・重み・点数計算・ランク区分を解説しています。
本サイトの市区町村ページ・都道府県ページ・投資関連ランキングで同じ計算式を使っており、どのページからリンクしても同じスコアの意味になります。
空き家投資ポテンシャルスコアとは
「全国空き家投資・地方移住穴場エリア検索ナビ」では、全国1,741市区町村それぞれについて、空き家投資ポテンシャル（S〜E）を算出しています。
このスコアは、空き家・築古木造戸建ての仕入れ・リノベ・賃貸化の観点から、「統計上、物件候補がどれだけ出やすいエリアか」を政府統計（e-Stat）の数値のみで評価したものです。
主観的なアンケートや口コミ、実際の取引価格・利回りは使用していません。
移住のしやすさを評価する「移住ポテンシャル」、地方移住向けの総合評価である「地方移住ポテンシャル」とは異なる評価軸のスコアです。
使っている6つの指標と重み
空き家投資ポテンシャルは、以下の6指標を重み付けして合成しています（合計100%）。
いずれも「高いほど空き家投資の候補地として有利」という方向で評価しています。
| 指標 | 比較基準 | 重み | 評価の考え方 |
|---|---|---|---|
| 空き家率 | 都道府県平均 | 30% | 県内で相対的に空き家が多いほど仕入れ候補が見つかりやすい |
| 空き家率 | 全国平均 | 15% | 全国水準と比較しても空き家が多いエリアを評価 |
| 木造一戸建て住宅数 | 都道府県平均 | 25% | 古民家・ボロ戸建ての絶対的なストック量を評価 |
| 木造戸建て比率 | 都道府県平均 | 10% | 戸建て住宅ストックに占める木造比率を評価 |
| 築古住宅比率（1980年築以前） | 都道府県平均 | 10% | 相続空き家やリノベ向き住宅の多さを評価 |
| 借家比率 | 都道府県平均 | 10% | 賃貸需要の土台がある地域を評価 |
空き家率は都道府県平均と全国平均の両方から評価しています。
また木造一戸建て住宅については「戸数（絶対量）」と「比率」の両方を評価することで、小規模自治体の比率偏重を避けながら、実際の住宅ストック量も反映しています。
データの出典
本スコアは、政府統計の総合窓口（e-Stat）「社会・人口統計体系」（総務省）の公開データをもとに算出しています。
| 指標 | 主な統計 |
|---|---|
| 空き家率 | 住宅・土地統計調査 |
| 木造一戸建て住宅数 | 住宅・土地統計調査 |
| 木造戸建て比率 | 住宅・土地統計調査 |
| 築古住宅比率 | 住宅・土地統計調査（建築年別住宅数） |
| 借家比率 | 住宅・土地統計調査 |
空き家率・木造戸建て比率・木造一戸建て住宅数については、政府統計側で秘匿処理（非公表）となっている自治体があります。
その場合は該当指標をスコア計算から除外し、残りの指標のみで再計算しています。
市区町村ページで「非公表」と表示されている項目が該当します。
点数の計算方法
各指標は、都道府県平均または全国平均との比率をもとに、0〜100点へ変換しています。
本スコアで使用する指標はすべて「高いほど評価が高くなる指標」です。
点数計算式
点数 ＝ （市区町村の値 ÷ 基準値 − 0.6）÷ 1.2 × 100算出結果は0点〜100点の範囲に補正しています。
基準値と同程度の場合はおおよそ33点、基準値の1.8倍程度で100点となります。
最終スコアは、各指標の点数を重みに応じて加重平均した0〜100点です。
非公表データがある場合は、その指標の重みを除外したうえで再計算します。
S〜Eランクの区分
最終スコアは以下の基準でS〜Eランクへ分類しています。
| ランク | 総合スコア |
|---|---|
| S | 70点以上 |
| A | 68点以上70点未満 |
| B | 54点以上68点未満 |
| C | 40点以上54点未満 |
| D | 26点以上40点未満 |
| E | 26点未満 |
市区町村ページに表示される投資ポテンシャルランクと、ランキングページの投資ポテンシャル欄は同じ基準です。
このスコアで評価していないもの
空き家投資ポテンシャルは、あくまで「統計上、空き家投資の候補地になりやすいか」を評価するスコアです。
以下の要素は評価対象に含めていません。
- 実際の物件価格
- 売買件数や取引実績
- 利回り実績
- 家賃相場
- 空室率
- 再開発計画
- インフラ整備計画
- 治安（犯罪統計）
- 自然災害リスク（浸水・土砂災害など）
- 移住のしやすさ（移住ポテンシャルで別途評価）
スコアの読み方
S〜Aランク
空き家率・木造戸建てストック・築古住宅比率などが、都道府県平均や全国平均と比べて総合的に高い水準です。
空き家投資の候補地として優先的に比較検討しやすいエリアといえます。
B〜Cランク
平均的またはやや標準的な水準です。
特定の指標に強みを持つ地域も含まれるため、条件を絞ったリサーチでは有望な候補が見つかる場合があります。
D〜Eランク
統計上の空き家ストックが少ない、または県内で空き家率が低い傾向があります。
ただし、投資目的や戦略によっては十分に検討対象となる場合があります。
なお、空き家率だけが極端に高い別荘地やセカンドハウス比率の高い地域では、空き家率単独では高評価になっても、木造戸建て比率や住宅ストック量など他指標の影響により総合スコアは必ずしも最高評価にはなりません。
本スコアは単一指標ではなく、6指標のバランスによって評価しています。
このスコアを使っているページ
空き家投資ポテンシャルは、以下のページで共通の評価指標として利用しています。
- 市区町村ページ（投資ポテンシャル表示）
- 都道府県ページ（市区町村一覧の投資ポテンシャル列）
- 空き家投資ポテンシャルランキング
- ボロ戸建て仕入れ向けランキング
- 高所得×空き家率 低リスク安定運用ランキング
ランキングごとに掲載条件や順位付けルールは異なりますが、投資ポテンシャルスコア自体は共通です。
まとめ
空き家投資ポテンシャルスコアは、
- 公的統計（e-Stat）のみを使用
- 空き家率・木造戸建て・築古住宅・借家比率を評価
- 都道府県平均および全国平均との比較で点数化
- 非公表データは除外して再計算
- 全国1,741市区町村を同じ基準で比較
というルールで算出しています。
空き家投資エリアを比較する際の入口として活用し、詳細な判断では各市区町村ページの個別データもあわせて確認することをおすすめします。